Location meublée loi bouvard
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Location meublée non professionnelle |
Investisseurs concernés :
Tous les investisseurs qui souhaitent louer meublés des biens immobiliers sans contrainte de temps ni de mesure, à la recherche de revenus complémentaires immédiats ou à terme par l’effet de levier du crédit.
Avantages :
Biens inscrits à l’actif immobilier ;
L’investisseur pourra imputer des revenus encaissés l’ensemble de ses charges y compris l’amortissement fiscal de son immobilier et du mobilier le garnissant selon les règles comptables en usage.
Le déficit éventuel :
Il sera reportable pendant dix ans sur des revenus futurs de même nature (les amortissements ne s’impactent que sur un revenu positif et sont reportables indéfiniment).
Imputable socialement.
En effet les travailleurs non salariés (TNS artisans commerçants- professions libérales) peuvent déduire ce déficit BIC sur l’assiette de calcul de leurs charges sociales personnelles.
Bibliographie :
- Articles 58 et 58-1 de la loi 65 997 du 29 novembre 1965
- Article 46 A6A de l’annexe III
- Article 129 de la loi du 29 juillet 1998 ,codifiée aux articles L 632-1
- Et L 632-3 du code de la construction et de l’habitation
- Loi BORLOO pour la cohésion sociale N° 2005 -32 du 18 janvier 2005
Les risques
La location meublée avec bail commercial est étroitement liée à la qualité de l’Exploitant.
La mise à bail (de 9ans à 12ans généralement) n’est pas automatiquement renouvelée à l’échéance.
Peu de dossiers offrent une assurance qui couvre le non paiement du loyer tel que défini dans le bail.
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Location meublée professionnelle |
Investisseurs concernés :
Les contribuables imposés dans les tranches marginales maximales du barème de l’impôt sur le revenu (41% et 45%). Tous les investisseurs voulant se créer un patrimoine immobilier locatif en vue de leur retraite (immédiatement ou à terme en utilisant l’effet de levier du crédit)
Avantages :
Imputation du déficit fiscal sans plafond sur le revenu global (les amortissements ne concourent pas au calcul du déficit). Ils sont réputés imputables indéfiniment sur des revenus de même nature.
Le déficit ainsi réalisé est hors plafonnement des niches fiscales.
Exonération des plus values en cas de revente après 5 ans d’exercice du statut (et moins de 90 000 € de recettes annuelles brutes).
Imputation du déficit sans plafond sur l’assiette de calcul des charges sociales des TNS, professions libérales…
Exonération d’IFI si les revenus de LMP sont supérieurs à la moitié de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal.
Trois quarts de l’actif exonéré de droits de succession(sous réserve de conditions précises).
Obligations :
Être inscrit au RCS.
Tirer de cette activité plus de 23 000 € de recettes brutes annuelles ;
et plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal.
Bibliographie :
- Articles 151 septies 39 c et 31 de l’annexe II du CGI
- Réponses ministérielles JOAN du 21 mai 1990 et du 3 Aout 1992
- Instruction de 1.8 .1996 : BOI 4 A7 .96
- Loi de finances 1999 n°98-1266 du 30.12.1998
- Loi de cotisation sociale n° 2005 .32 du 18 .1.2005 – J0 2005
- Loi de finances rectificative pour 2008 n°2008 1425 du 27.12.2008 article 90
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Regime micro BIC |
Investisseurs concernés :
Tous les investisseurs qui souhaitent louer un ou plusieurs biens meublés pour lesquels :
Ils n’ont plus de charges importantes à déduire (plus de crédit et pas de travaux importants à entreprendre).
Ils tirent un revenu annuel brut inferieur ou égal à 72 600 €.
Avantages :
Abattement de 50 % forfaitaire sur les recettes annuelles brutes encaissées ;
Pas de nécessité de réaliser une liasse fiscale.
Obligations :
Entreprise individuelle uniquement.
Activité pratiquée en franchise de TVA.
L’option est irrévocable pendant cinq ans.
Bibliographie :
- Instruction administrative du 20 juillet 1999 (Loi 4G-2-99)
- Loi de Finances pour 2006 ( loi 2005 – 1719 du 30-12-2005)
- Loi 2008- 776 du 4 aout 2008