header Hytanis
01 47 66 30 85 - 17, rue Margueritte 75017 Paris

Location gérée (Bail Commercial)

Vous voulez vous constituer un patrimoine immobilier

Vous souhaitez vous assurer des revenus complémentaires au moment de votre retraite.

La location meublée, en choisissant le dispositif qui vous sera le plus adapté, répondra à ce double objectifs.

La location gérée par bail commercial

RESIDENCE MEDICALISEE (EHPAD) ET RESIDENCE SENIOR

Aujourd’hui il existe ce véritable marché de niche dont on connait les perspectives sur au moins 30 ans. Investir dans une ou plusieurs chambre médicalisées, en choisissant un exploitant d’envergure nationale, vous permettra :

  • Un bail de 9 ans minimum
  • Une rentabilité nette actuelle supérieur à 4 %
  • Une maitrise des charges souvent dûes par le preneur (exploitant)
  • Des budgets à partir de 100 000 €

RESIDENCE SERVICES POUR ETUDIANT

L’essor toujours croissant du nombre d’étudiants ainsi que leur mobilité , puisque les étudiants logent de moins en moins chez leurs parents, rendent cet investissent très attractif à condition de choisir :

  • Le gestionnaire du bail commercial
  • L’emplacement de la Résidence

Les rentabilités nettes avoisinent les 4% pour des budgets qui sont inferieurs, à minima à 100 000 €.

Ainsi les résidences pour étudiants offrent de réelles perspectives dans un marché où il est difficile de se loger à titre privé.

RESIDENCE DE TOURISME D’AFFAIRE

En choisissant des petites surfaces de standing et fonctionnelles au cœur des quartiers d’affaires , l’investisseur peut se constituer un patrimoine immobilier de qualité.

Conçues pour une clientèle exigeante des professionnels en déplacement, l’exploitant peut optimiser leur gestion en louant également à une clientèle de Tourisme.

La rentabilité doit être supérieure à 3% pour des budgets qui débutent à 100 000 € .

La qualité et l’expérience du gestionnaire, les services proposés dans la résidence, et bien entendu son emplacement sont autant d’éléments à analyser.

NOTRE CONSEIL

Nous sommes un Cabinet independant , avec une longue expérience de la location meublée.

En fonction de vos objectifs et de votre souhait d’investissement nous saurons vous accompagner :

  • Dans le choix de la Résidence
  • Dans l’optimisation du régime fiscal
  • Dans le financement de votre investissement

LES RISQUES

  • La location meublée avec bail commercial est étroitement liée à la qualité de l'Exploitant.
  • La mise à bail (de 9ans à 12ans généralement) n'est pas automatiquement renouvelée à l'échéance.
  • Peu de dossiers offrent une assurance qui couvre le non paiement du loyer tel que defini dans le bail.

Location meublée Professionnelle

Investisseurs concernés

  • Les contribuables imposés dans les tranches marginales maximales du barème de l’impôt sur le revenu (41 % et 45 %).
  • Tous les investisseurs voulant créer un patrimoine immobilier locatif en vue de leur retraite (immédiatement ou à terme en utilisant l’effet de levier du crédit IN FINE de préférence).

Avantages

  • Imputation du déficit fiscal sans plafond sur le revenu global ( les amortissements ne concourent pas au calcul du deficit.
  • Ils sont réputés imputables s indéfiniment sur des revenus de même nature .

    Le déficit ainsi réalisé est hors plafonnement des niches fiscales

  • Exonération des plus values en cas de revente après 5 ans d’exercice du statut (et moins de 90 000 € de recettes annuelles brutes)
  • Imputation du déficit sans plafond sur l’assiette de calcul des charges sociales des TNS, professions libérales…
  • Exonération d’IFI si les revenus de LMP sont supérieurs à la moitié de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal
  • Trois quarts de l’actif exonéré de droits de succession. (sous réserve de conditions précises)

Obligations

  • Etre inscrit au RCS ;
  • Tirer de cette activité plus de 23 000 € de recettes brutes annuelles ;
  • Et plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Bibliographie

  • Articles 151 septies 39 c et 31 de l’annexe II du CGI ;
  • Réponses ministérielles JOAN du 21 mai 1990 et du 3 Aout 1992 ;
  • Instruction de 1.8 .1996 : BOI 4 A7 .96 ;
  • Loi de finances 1999 n°98-1266 du 30.12.1998 ;
  • Loi de cotisation sociale n° 2005 .32 du 18 .1.2005 – J0 2005 ;
  • Loi de finances rectificative pour 2008 n°2008 1425 du 27.12.2008 article 90.

Location meublée non professionnelle

Investisseurs concernés

Tous les investisseurs qui souhaitent louer meublés des biens immobiliers sans contrainte de temps ni de mesure, à la recherche de revenus complémentaires immédiats ou à terme par l’effet de levier du crédit.

Avantages

Biens inscrits à l’actif immobilier

L’investisseur pourra imputer des revenus encaissés l’ensemble de ses charges y compris l’amortissement fiscal de son immobilier et du mobilier le garnissant selon les règles comptables en usage.

Le déficit éventuel :

  • sera reportable pendant dix ans sur des revenus futurs de même nature (les amortissements ne s’impactent que sur un revenu positif et sont reportables indéfiniment).
  • Imputable socialement
  • En effet les travailleurs non salariés (TNS artisans commerçants- professions libérales) peuvent déduire ce déficit BIC sur l’assiette de calcul de leurs charges sociales personnelles.

Bibliographie

  • Articles 58 et 58-1 de la loi 65 997 du 29 novembre 1965 ;
  • Références au CGI articles 260D et 261 D4 ;
  • Article 46 A6A de l’annexe III ;
  • Article 129 de la loi du 29 juillet 1998 ,codifiée aux articles L 632-1 ;
  • Et L 632-3 du code de la construction et de l’habitation ;
  • Loi BORLOO pour la cohésion sociale N° 2005 -32 du 18 janvier 2005.

Régime micro BIC

Investisseurs concernés

Tous les investisseurs qui souhaitent louer un ou plusieurs biens meublés pour lesquels :

  • ils n’ont plus de charges importantes à déduire ( plus de crédit et pas de travaux importants à entreprendre)
  • ils tirent un revenu annuel brut inferieur ou égal à 70 000 € (2018)

Avantages

  • Abattement de 50 % forfaitaire sur les recettes annuelles brutes encaissées ;
  • Pas de nécessité de réaliser une liasse fiscale.

Obligations

  • Entreprise individuelle uniquement ;
  • Activité pratiquée en franchise de TVA.

L’option est irrévocable pendant cinq ans.

Bibliographie

  • Instruction administrative du 20 juillet 1999 ( Loi 4G-2-99) ;
  • Loi de Finances pour 2006 ( loi 2005 – 1719 du 30-12-2005) ;
  • Loi 2008- 776 du 4 aout 2008.



Loi pinel

La loi de Finances 2015 offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement immobilier locatif si :

1/ l’investisseur s’engage à la louer nu à titre de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 6 ans et maximale de 12 ans respectant :

  • un plafond de loyers au M² (par zones géographiques)
  • un plafond de revenus du locataire.

2/l’investissement est réalisé dans le neuf, ou en l’état futur d’achèvement ( VEFA) ou dans un bien totalement réhabilité.

Conditions d’éligibilités

Performances énergétiques :

Respect de la réglementation RT 2012 ou avoir obtenu le label BBC (bâtiment basse consommation).

PLAFONDS 2018

Zone A bis Paris et 29 communes avoisinantes

Zone A bis cote d’Azur Autre communes de l’Ile de France

Agglomération française Genevoise

Zone B1

totalité des villes chez plus de 250 000 habitants grande couronne parisienne et quelque villes ou les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne , la Rochelle, Annecy, Chambery) la Corse

les Zone B2 et Zone C ne sont plus éligibles au dispositif PINEL

Zones géographiques :

Revenus du locataire A Bis A B1 B2
1 personne 37 126 37 126 30 260 27 234
1 couple 55 485 55 485 40 410 36 368
Avec 1 enfant à charge 72 737 66 699 48 596 43 737
Avec 2 enfants à charge 86 843 79 893 58 666 52 800

Plafond des loyers /m²

A bis A B1 B2
16,83 12,50 10,07 8,75

Avantages fiscaux = Réduction d'impôts

Taux

Métropole Outre-mer
6 ans 12% 23%
9 ans 18% 29%
12 ans 21% 32%

Plafond

  • Base défiscalisation ( achat +notaire) plafonné à 300 000 € par an
  • Maximun 2 biens par an
  • Plafond du coût au m² 5 500 €

Plafonnement des niches fiscales

Métropole Outre-mer
10 000 18 000

Important

Possibilité de louer à des ascendants ou des descendants si ces derniers ne font pas partie du foyer fiscal de l’investissement.




Monuments Historiques

Investisseurs concernés

Les contribuables imposés dans les tranches maximales du barème progressif de l’impôt sur le revenu et n’ayant pas obligatoirement des revenus (41% et 45%) fonciers positifs préalables, qui souhaitent investir dans la réhabilitation de biens Monuments Historiques ou inscrits à l’ISMH.(Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques).

Avantages

  • Imputation de la totalité du déficit foncier sur le revenu global (travaux, charges de copropriétés, charges locatives, intérêts d’emprunt)
  • Le gain d'impôt ainsi réalisé est hors plafonnement des niches fiscales.
  • Exonération de droit de succession ( sous conditions)

Obligations

  • Depuis le 1er Janvier 2009, les biens doivent être conservés 15 ans.
  • Un agrément de BERCY doit être donné pour tous les immeubles mis en copropriété à compter du 1er Janvier 2009.
  • À compter du 1.1.2018 l'agrément de Bercy n'est plus requis

Bibliographie

  • CGI :
  • Articles 15 6-1 3 eme - 256 B ;
  • 894 à 796 ;
  • 1040 à 1041 ;
  • 41 E à 415 annexe III ;
  • 281 bis de l’annexe III.

  • Loi de finances rectificative pour 2002 N° 2002-1576 du 30-12-2002.

  • Instructions administratives :
  • 30-3-2004 BOI-5-D-3604 ;
  • 01-1-2005 BOI 5-B-5-05 ;
  • 28-2-2006 BOI 7-G-1606 ;

  • Article 156 Bis du CGI.



Loi Malraux

Investisseurs concernés

Les contribuables imposés dans la tranche marginale maximale du barème progressif de l’impôt sur le revenu et disposant de revenus fonciers préalables positifs qui souhaitent investir dans la réhabilitation d’un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou une ZPPAUP.

Avantages

  • Malraux ancien régime = TMI : 41% et 45%

Investissement dont le PC a été déposer avant le 31-12-2008

Imputation du déficit ( charges travaux ) du revenu global sans plafond.

Le gain d’impôt est hors plafonnement des niches fiscales

L'obligation de location est de 6 ans.


Fin de la possibilité de déduction des travaux au 31-12-2017


Nota : Les intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur des revenus fonciers positifs ou reportables dix ans sur de futurs revenus fonciers

  • P.C. 2009 à 2012 = TMI : A partir de 30%
  • Réduction d’impôt sur les dépenses engagées à hauteur de 30 % en 2012 ( secteur sauvegardé ) et 22%en ZPPAUP plafonné à 100 000 € par an pendant 3 ans.
  • Depuis 2017 le contribuable peut utiliser un budget de 400 000€ sur 4 ans glissants
  • Plafond des niches fiscales : 18 000 € + 4% du RI.

  • P.C. 2013

Mêmes avantages que ci-dessus.

Hors plafonnement des niches fiscales.

Obligations

Achever les travaux au 31.12 de la 3éme année du début des travaux.

Louer le bien nu non meublé à titre de résidence principale pendant 9 ans.

Bibliographie

Articles 31-1er ter et 156-1 3ème al 3 et 4 CGI ;

  • Loi du 4 aout 1962 (n° 62 903) ;
  • Loi de finances rectificative pour 1994, pour 2003 N° 2003 1312 ;
  • Loi de solidarité et de renouvellement urbain (SRU) article 26 de la loi 2000-1208 du 13-12-2000 ;
  • Décret du 25 mars 2007 J0 du 28.



Déficit Foncier

Tous contribuables propriétaires d’un bien locatif peuvent imputer les charges locatives des revenus fonciers.


En cas de déficit, celui-ci s’impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an.

NOTA :

Les intérêts d’emprunts supérieurs aux revenus fonciers, ainsi que le déficit supérieur à 10 700 € sont reportables dix ans sur des revenus fonciers futurs.

Micro Foncier

L’investisseur disposant de moins de 15 000 € de recettes annuelles et non cumulable avec d’autre lois de finances peut opter pour le régime du micro foncier et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes brutes encaissées.


L’option est irrévocable pendant 3 ans.

Investissement Outre-Mer

Investir dans les Dom-Tom , offre des avantages fiscaux incomparables, tant pour les particuliers , que les sociétés soumises à l’IS.
Fort de notre expérience de plus de 20 ans , sur l’Ile de la Réunion, nous sélectionnons des villas , qui apportent qualité et rentabilité aux investisseurs.

PINEL OUTRE MER

La loi Pinel outre-mer favorise les investissements dans les Départements (Dom) et Territoires (tom) d’Outre-Mer. Il est identique au dispositif « Metropole » ( voir Fiche) mais se différencie sur des points précis.

1- Avantages Fiscaux

A/ Réduction d’impôt majorée de 11% par rapport au dispositif Pinel Métropole

Dom-Tom Metropole
Taux de la réduction d'impôt 6 ans 23% 12%
9 ans 29% 18%
12 ans 32% 21%

b/plafonnement des niches Fiscales

il bénéficie d’un plafonnement spécifique de 18 000 €.
Pour rappel, le Pinel « Metropole » est inclus dans le plafonnement classique de 10 000 €.

c /Zonage Pinel

B1 Réunion –Martinique-Guadeloupe –Guyane

d /Plafond des loyers ou M²

10,14 € M² (DOM)

e/Plafond des ressources du locataire (B1)

personne seule 27 499 €
Couple 36 724 €
Avec enfant 44 164 €